先日妻から帰りに牛乳を買ってきてほしいと連絡があったので

いや、文化の違いなんでしょうかね。

【不動産売却の闇！！】

数百万円損するかも！？「囲い込み」の実態と絶対に騙されないための5つの防衛策

この業界に長くいると「言いたくないけど、伝えなきゃいけないな」と思うことが結構あります。笑

今日書く「囲い込み」も、まさにそのひとつです。

不動産を売ろうと考えている方に、まず知っておいてほしいことがあります。

実はこの業界、知らないうちにあなたの利益が削られてしまう「闇」が存在します。

それが「囲い込み」と呼ばれるものです。

不動産業者の中では半ば当たり前のような話なのですが、一般の方々は全くご存知ないでしょうから。

こんなこともあるんだなってレベルで知って頂ければ幸いで御座います。

お客様によっては「うちは大手にお願いしているから大丈夫。」

そう思っている方ほど、実は少し注意が必要かもしれません。

誰もが知っているような大手不動産会社でも、日常的に起きていることがあります。

むしろ組織が大きいぶん、営業ノルマの都合でやりやすい、という側面もあったりします。

今回は、売り主さんが気づかないうちに数百万円単位で損をしてしまうかもしれない

「囲い込み」の中身と、それに引っかからないための具体的な対策について、

できるだけ実感がこもるように書いてみようと思います！

（悪徳不動産業者さんに怒られそうですが、、、。）

そもそも「囲い込み」って何なのか

売却を任された不動産会社（元付け業者と呼ばれます）が、他の不動産会社からの

問い合わせをわざと遮断して、物件情報を自社だけで抱え込んでしまうことです。

本来なら、物件を高く早く売りたいなら、できるだけ多くの不動産会社に情報を共有して、

全国から買い手を探すのが一番いいはずですよね。

でも一部の業者は、自社の儲けを優先するあまり、他社が連れてきたお客さんに物件を

お断りする。という妨害をしてしまうことがあります。

なぜそんなことが起きるのか

理由はシンプルで、「両手仲介」で手数料を2倍受け取りたいからです。

片手仲介の場合

他社が買い手を見つけてくると、売却を依頼された会社は売り主からしか仲介手数料（3%）を受け取れません。

両手仲介の場合

自社で買い手も見つけてくるので、売り主と買い主の両方から手数料が入ります。合計で6%になります。

つまり、単純に売上が倍になるわけです。

会社の立場からすると、他社に決められて「片手」になるくらいなら、多少売り出し

価格が下がったとしても自社だけで「両手」で決めたほうがトータルの儲けは大きくなります。

だからこそ、自社で買い手が見つかるまで、情報を隠し続けてしまう会社が出てきてしまうんですね。

（このような会社って、皆さんが思っている何倍多いですよ。）

売り主さんが実際に受けてしまう被害

囲い込みで得をするのは不動産会社だけで、売り主さんにはいいことが一つもありません。

１．売却のチャンスを逃してしまう

他社に「もっと高く買いたい」という方がいたとしても、そもそも出会う機会すらありません。

２．売却期間がずるずる長引いてしまう

自社の狭いネットワークだけで買い手を探すことになるので、決まるまでに何ヶ月もかかってしまうことが珍しくありません。

３．結局、大幅な値下げを提案されてしまう 

「なかなか売れませんね」という理由で、担当者から「そろそろ価格を下げましょう」と言われてしまいます。

売り主さんからすると、値下げの原因が囲い込みにあったとは知らされないままです。

最終的に100万円減額、200万円減額、300万円減額、、、と安く手放すことになってしまう。

ここが一番もどかしいところだと思います。

知っておいてほしい、悪質な囲い込みの手口

ではでは、具体的にどうやって隠すのか、よくあるパターンをご紹介します。

「商談中です」「契約予定です」と伝える

他社から「内見させてほしい」と連絡が来ても、「今ちょうど別のお客さんと商談中で」と、

理由をつけて断ってしまうケースがあります。実際には商談などしてないです。

不自然な条件で内見をブロックする

「室内の片付けが終わらないと内見できません」、「売主様が長期出張中でして」など、

よく考えるとおかしな条件を持ち出して、他社のお客さんを遠ざけてしまうことがあります。

レインズへの登録をごまかす

不動産業者間のみで閲覧ができる「レインズ」に登録しなかったり、登録しても図面や物件の魅力が

伝わる情報をあえて省いたりして、他社が紹介しづらい状態を作ってしまいます。

では、どう身を守ればいいのか。5つの対策

ここまで読んで、少し不安になった方もいらっしゃるかもしれません。ただ、対策はちゃんとあります。

１. レインズの「登録証明書」を必ずもらって中身を確認する

専任媒介契約などを結んだ場合、業者にはレインズ登録の義務があります。証明書は必ず受け取って、

間取り図や物件の魅力がきちんと書かれているか、ご自身の目で確認してみてください。

２. 担当者に定期的に状況を確認する

「他社からの問い合わせって最近どれくらいありますか？」と、週に1回くらいのペースで

聞いてみてください。こちらが仕組みを分かっていると伝わるだけで、業者側の対応も

変わってくることが多いです。実は、これが一番効果があると感じています。

３. 契約書の日付は必ずご自身で記入する

郵送で契約書をやり取りするとき、日付欄を空欄のまま返送するのは避けたほうが安心です。

あとから都合よく日付を書き込まれて、レインズ登録の期限をごまかされてしまう危険があります。

４. 別の不動産会社を通じて、さりげなく確認してもらう

知り合いに不動産関係の方がいれば、お客さんのふりをして「この物件、紹介してもらえますか？」と

電話してもらうのが一番確実です。

売主様には「問い合わせがない」と言っておきながら、他社には「商談中です」と断っていたとしたら、それはかなり怪しいと考えていいと思います。

※これが一番強力だと思います。

最後に

不動産業界に根強く残る「囲い込み」について、できるだけ正直に書いてきたつもりです。

良い不動産業者さんもかなり増えてきてます。

ただ、ノルマが過大な大手不動産会社出身の方や、利益最優先の方など、まだまだ根強いいらっしゃるのたしかです。

私自身様々な形で「囲い込み」にはあってきました。その分よくわかります。

こういう自社の利益だけを優先するやり方はそのうち淘汰されるべきだと強く思ってます。

お客様のの利益を第一に考えた、透明性のある取引である事が業界のあるべき姿だと考えてます。

情報はできる限りオープンにします

我々売主様よりお預かりした物件情報は、速やかに不動産会社様が共有できるように「レインズ」へ登録し、全国の不動産会社に広く公開します。

他社様からの問い合わせや内見希望も、むしろ大歓迎です。

お客様の物件を一番高く評価してくださる買い主様を、業界全体を巻き込んで探していきます。

活動状況はすべてお伝えします

「今、何件問い合わせが来ているか」「他社様からどんな反応があるか」など、また、「反響がないなら無い」と活動の中身は包み隠さずご報告していきます。

不動産取引はどうしてもブラックボックスになりがちですが、お客様に安心していただける状態を、

これからも保っていきたいと思っています。

「大手だから安心」という時代は、もうインターネットが普及した今ではほとんどないです。

不動産売却に少しでも不安を感じることがあれば、透明性と誠実さを大事にしている業者さんへ

一度お話を聞いて頂いたら嬉しいです。

ではまた！！