福岡市の人口増加は不動産にどう影響する？将来の市場動向を解説

福岡市の人口増加の実態と背景

福岡市は近年、全国の政令指定都市の中でも続く人口増加が際立つ都市です。2024年3月時点の推計では人口は約164万5千人に達し、2025年5月には166万6千人と、着実な増加傾向が確認されています。

将来の推計では、2040年にピークとして約170万2千人に達する見通しとなっており、過去の予測（2035年頃）よりも延伸している点が特徴です。一方で、国立社会保障・人口問題研究所の推計では同2040年の人口は約166万5千人と見積もられており、一部見解に差がありますが、いずれにしても2040年まで増加が続く点は一致しています。

この人口増の背景には、「自然増減」では2021年以降に死亡数が出生数を上回る傾向にある一方で、「社会増」（転入超過）の影響が強く、特に若年層が進学や就職を契機に福岡市へ転入している点が重要です。

福岡市が「住みやすい都市」として高い評価を得ていることも転入を後押ししています。市民意識調査では11年連続で95％以上の人が「住みやすい」と回答しており、都市と自然の調和、創業支援拠点の整備、大学などの教育機関の集積による「住みやすさ」「働きやすさ」「学びやすさ」の三拍子がそろっていることが、人口増加の要因として挙げられます。

将来推計によれば、2040年以降人口は緩やかに減少する可能性もありますが、それまでは安定的に成長が見込まれています。そのため、福岡市は依然として人口が増加し続ける都市であり、成長性の高い地域といえます。

下表は、福岡市の人口推移を簡潔に整理したものです。

人口増加がもたらす不動産市場への影響（地価・家賃・需要）

福岡市では、天神ビッグバンや博多コネクティッドなど大規模な再開発により、中心市街地を中心に地価が大きく上昇しています。2024年の住宅地の公示地価は平均で＋9.6％、商業地は＋12.6％と、政令指定都市の中でも特に力強い上昇傾向が続いています。とくに七隈線延伸による堅調な住宅需要やマンション用地の競合により、早良区などのエリアでは＋12.8％という高水準も記録されています。

家賃相場でも上昇が続いており、2025年春の繁忙期ではマンションの単身向け平均家賃が約5万7,865円、ファミリー向けは約9万4,183円と、これまでの最高値を更新しています。また区分マンションの利回りは東名阪などと比較しても高く、4.0〜4.8％という水準を維持しています。

こうした地価と家賃の上昇、利回り水準の良さは、単身世帯や若年層の転入が多い福岡市において、賃貸需要の旺盛さを裏付けています。人口流入が続くなか、住宅・賃貸市場は引き続き高い安定性と伸びしろを兼ね備えています。

以上のように、福岡市の再開発と人口増加は、不動産市場において地価・家賃・収益利回りの三拍子そろった好循環を生んでおり、今後も持続的な市場成長が期待できる状況です。

福岡市の人口構成と市場の持続性

福岡市は若年層および生産年齢人口の割合が高く、賃貸市場の安定性を支える構造となっています。2024年11月時点における年齢構成では、15歳未満が約13％、15～64歳が約65％、65歳以上が約22％となっており、生産年齢人口が市の主要層を占めています。

転入超過が継続している点も市場の安定性を後押ししています。2024年の福岡市における転入超過数は、2019年比で1万8千人以上という多さであり、世帯数も増加していることから、不動産ニーズが継続して高い状態が維持されています。

とくに単身者向け物件に関しては、入居率の高さが顕著です。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の全国平均入居率95.8％に対し、福岡市の単身者向け物件では2025年1～5月の入居率が99.73％に達しており、全国平均を大きく上回っています。

以下の表は福岡市の人口構成や入居率についてまとめたものです。

将来展望としての福岡市とコンパクトシティとしての価値

2025年時点で進行中の福岡市中心市街地の再開発は、都市の魅力向上と成長性を支える重要な戦略です。代表例として、国家戦略特区の規制緩和を活用した「天神ビッグバン」は、老朽化ビルの建て替え・耐震性向上・オープンスペース整備などを通じて、2030年までに約100棟の再開発・850億円以上の経済波及効果を見込まれています 。

続いて、「天神一丁目15・16番街区第一種市街地再開発事業」も注目されています。2025年4月に着工予定で、2031年3月の完成を目指し、商業・オフィス・住宅・ホテルなどを含む延床面積約13万㎡規模の複合開発となる予定です。防災機能やバリアフリーにも配慮されており、未来志向のまちづくりが進行しています 。

また、博多駅周辺では「博多コネクティッド」プロジェクトが進行しており、地下鉄七隈線延伸によってアクセス性が向上。伝統と現代が調和する未来都市モデルを目指した再開発が進んでいます 。

さらに、福岡市の地価動向にも目を向けると、再開発効果により住宅地・商業地ともに2023年の地価公示では連続上昇を続けています。特に再開発エリアにおける短期集中的な更新が周辺地域にも地価押し上げ効果を及ぼしており、都市全体の価値向上が認められます 。

一方で、福岡市はコンパクトシティとしても高い評価を得ています。空港、主要駅、港などが5km圏内に集約されており、天神と博多の中心２拠点が徒歩圏または150円前後のバスで移動できるなど、非常に高い利便性を実現しています。自然環境や文化・食などにも恵まれ、都市の密度と快適性を兼ね備えた魅力的な都市構造を形成しています 。

以下の表は、福岡市がコンパクトシティとしての特徴と再開発プロジェクトを整理したものです。

こうした都市計画とコンパクトな都市構造の両立は、福岡市が将来にわたって持続的な成長を遂げる上で大きな価値があります。不動産市場の安定性と将来の可能性を求める方にとって、福岡市は非常に魅力的な選択肢となるでしょう。

まとめ

福岡市は近年、全国でもトップクラスの人口増加を背景に、不動産市場の安定した成長が続いています。再開発や若年層の流入により、地価や家賃の上昇といった好影響が見られ、今後も市場の活況が期待できます。特に単身世帯を中心とした賃貸需要の高まりや、空室率の低下は今後も続きそうです。中心市街地の再開発やスマートシティ化などで、福岡市の魅力はさらに向上し、長期的な成長基盤と将来性が確かなものとなっています。不動産購入や住み替えを検討する方にとって、福岡市は今後も大きな期待が持てるエリアだといえるでしょう。