相続した不動産の相続税は？計算の方法と流れを解説

相続した不動産にかかる相続税の基本

相続税は、亡くなった方から引き継いだ財産の合計額に対して課される国税です。
この財産には、自宅や投資用として所有していた土地や建物などの不動産のほか、預貯金や有価証券、生命保険金の一部なども含まれます。
不動産については、国税庁が定める「財産評価基本通達」に基づき算出した評価額を用いて相続税の計算を行う仕組みです。

相続税は、すべての人に必ず発生する税金ではなく、一定額までは非課税とされる仕組みになっています。
まず、相続財産の合計額から「基礎控除額」を差し引き、その残りに対して税率を適用する流れです。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式が用いられており、この金額以下であれば相続税はかかりません。

実際に相続税がかかるかどうかを判断する際には、不動産だけでなく、預貯金や株式、生命保険金の一部、死亡退職金の一部なども含めた「課税価格」の全体像を把握することが重要です。

課税価格は、相続や遺贈により取得した財産の価額に、一定の贈与財産などを加算した合計額として定義されています。
そのうえで、国税庁の「相続税の申告要否判定コーナー」などを参考に、申告の要否を検討していくことが基本的な流れです。

不動産の相続税評価額と路線価・固定資産税評価

不動産の相続税評価額は、土地と建物で評価の出し方が異なる点を押さえておくことが重要です。
土地については、国税庁が公表する「相続税路線価」や評価倍率表に基づいて評価するのが原則です。
一方で建物については、市区町村が決定する固定資産税評価額を用いるため、納税通知書などで確認できます。
まずは、このような評価の出発点を理解することが、後の相続税計算や対策を検討するうえでの土台になります。

土地の評価方法には、大きく分けて路線価方式と倍率方式があります。
路線価方式は、国税庁が毎年公表する路線価図に掲載された道路に面する土地について、その路線価を基準に形状などの補正を加えて評価する方法です。
一方、路線価が付されていない地域の土地は、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を乗じて評価する倍率方式を用います。
どちらの方式が適用されるかは、国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で確認できるため、相続が発生した年分を必ず確認する必要があります。

固定資産税評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、市区町村が一定の基準日ごとに評価を行った結果であり、固定資産税の課税標準となる数値です。
建物の相続税評価額は、原則としてこの固定資産税評価額をそのまま用いるため、評価の把握が比較的しやすいという特徴があります。
一方、土地は路線価や倍率を掛け合わせることで、固定資産税評価額とは異なる金額になる場合があるため、評価方法の違いが相続税額に影響します。
そのため、土地と建物で評価の仕組みが異なることを踏まえて、全体としての相続税の負担や節税の可能性を検討していくことが大切です。

相続した不動産の相続税の具体的な計算手順

まずは、相続税の計算全体の流れを押さえることが大切です。
相続税は、不動産だけでなく預貯金や有価証券など、すべての財産を時価評価し、そこから債務や葬式費用を差し引いて「課税遺産総額」を求めるところから始まります。
そのうえで、「課税遺産総額」から相続税の基礎控除額を差し引き、残った金額に対してのみ相続税がかかります。
この一連の手順を理解しておくと、相続した不動産の位置づけや、どこまでが相続税の対象になるのかが整理しやすくなります。

次に、基礎控除額の差し引き方と「課税遺産総額」との関係を確認しておきます。
相続税の基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で求められます。
まず、すべての財産から債務等を差し引いた金額を合計し、その合計額から上記の基礎控除額を差し引くことで、相続税の対象となる「課税遺産総額」が確定します。
この時点で「課税遺産総額」が0以下であれば相続税は発生せず、一定の要件を満たせば申告自体が不要となる場合もあります。

基礎控除後の金額が出たら、次は法定相続分に基づく仮計算を行い、相続税率と控除額を適用します。
まず、「課税遺産総額」を各人の法定相続分で按分し、相続人ごとの「仮の取得金額」を求めます。
その「仮の取得金額」ごとに、国税庁が定める相続税の速算表に従って税率と控除額を当てはめ、各人の仮の相続税額を計算します。
最後に、その仮の相続税額を合計したものが、全体としての相続税額となり、この金額をもとに各相続人の実際の負担額を求めていきます。

相続した不動産で検討すべき節税対策と注意点

相続した不動産について相続税を抑えるためには、まず適用できる特例や控除の有無を確認することが大切です。
代表的なものとして、自宅に関する小規模宅地等の特例や、配偶者の税額軽減などが挙げられます。
小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たせば、自宅や事業用の土地の評価額を大きく減額できる制度です。
また、配偶者が取得する財産については、法定相続分または1億6,000万円までのいずれか多い金額を限度として相続税がかからないため、全体の税負担を抑える効果があります。

節税を考えるうえでは、生前から不動産をどう活用するかを検討しておくことも重要です。
例えば、賃貸として活用することで、更地の場合と比べて土地の相続税評価額が抑えられる場合があります。
さらに、生前贈与を活用し、相続時精算課税制度や、一定の要件を満たす住宅取得等資金の贈与税非課税措置などを組み合わせることで、将来の相続税負担を見据えた資産移転が可能になります。
ただし、どの贈与制度も適用要件や非課税枠の上限、相続時の精算方法などが細かく定められているため、最新の制度内容を前提に慎重に判断する必要があります。

不動産を含む相続税の節税を検討する際には、納税資金の準備と申告期限までのスケジュール管理も欠かせません。
相続税は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付する必要があり、納付は金銭一括納付が基本です。
まとまった現金が用意できない場合には、延納や物納といった方法も用意されていますが、いずれも相続税額が一定額を超えることや、金銭納付が困難であることなどの要件を満たし、担保の提供や利子税の負担が必要になります。
そのため、不動産を売却するか、賃料収入を充てるか、あるいは延納・物納を組み合わせるかなどを、相続開始前から想定しておき、資金計画と申告期限から逆算したスケジュールを立てておくことが重要です。

まとめ

相続した不動産の相続税は、評価額の出し方と計算手順を正しく押さえることが重要です。
土地と建物の評価方法、基礎控除や税率の仕組みを理解すれば、おおよその相続税額や節税の方向性が見えてきます。
一方で、特例の適用可否や申告期限、納税資金の準備などは専門的で、個別事情によって最適な対策が変わります。
当社では、お客様の状況を丁寧にうかがい、相続税の試算から不動産の活用・売却のご相談まで一括でサポートします。
相続した不動産や相続税について不安があれば、まずはお気軽にお問い合わせください。