天神地下街が人多すぎて怖い

昨今世の中物騒過ぎませんか？

私、天神地下街などですれ違う人すれ違う人怖くて怖くて。
雨の日なんて、放生会か？ってくらい人いません？

そして、
プライベートエリアと言いますか、まっすぐこっちに突っ込んでくる人
怖すぎませんか？

マジでこれ着た方がいいかもしれないと考えてます。
くさりかたびらですね。
ドラクエでは720Gくらいで売ってるやつです。

いやぁ…。
今日は結構真面目な事言いますね。
昨今のホルムズ海峡封鎖の事や、職人さん不足、日銀の政策金融、輸送費コスト、、、
正直、家を買う人にとって全くいい話は無いです。
さぁ行きます。

坪単価は下がらない。その理由
「もう少し待てば安くなるかもしれない」。この発想はこれまでの不動産サイクルでは有効だったが、今の市場は前提が違う。結論から言うと、坪単価は下がらない。良くて高止まりだ。
理由は感覚ではなく、供給サイドの構造にある。まず建設業の人手不足は一時的ではなく構造問題だ。若年層の建設業離れ、職人の高齢化、さらに働き方改革関連法による労働時間規制強化によって、供給能力そのものが落ちている。「作りたくても作れない」状態であり、これは短期で解消される性質ではない。

次に資材価格だが、これは単なる高騰ではなくベースが切り上がっている。鉄やコンクリート価格の上昇、円安による輸入資材の高騰、エネルギーコストの上昇により、建築コストはコロナ前水準に戻る前提ではなく、「新しい高い基準で固定された」と見るべきだ。
さらに決定的なのが法規制で、2026年4月以降は中規模建築物にも省エネ基準適合が義務化される。断熱性能や設備グレードの引き上げにより、1戸あたりのコストは確実に上がる。法規制は一度強化されると戻らないため、コストは積み上がる一方となる。
供給が減り、需要が維持される以上、価格が下がるロジックは成立しない。
では下がるケースは何かというと、それは市場全体ではなく「選ばれない物件」だ。駅距離がある、立地が弱い、需要が細いエリアなどは価格が下がる可能性があるが、これは市況の下落ではなく、二極化による選別に過ぎない。
結論として今の市場は「供給は減るが需要は減らない」という極めてシンプルな構造にある。坪単価が下がる理由は見当たらない。
待てば安くなるというのは過去の常識であり、今はむしろ、待つほど条件の良い物件が高くなる局面に入っている。


金利は上がり続ける（数値で見る現実）
日銀は金融正常化を進めており、長く続いた超低金利時代は終わった。政策金利の引き上げやイールドカーブの修正により、住宅ローン金利はすでに上昇トレンドに入っている。変動金利・固定金利ともに、数年前と比べて明確に水準が切り上がっている。
ここで重要なのは、「金利が上がると何が起きるか」を数字で理解することだ。例えば、5,000万円を35年・元利均等で借りた場合を見てみる。

・金利0.5％ → 月々約129,000円、総返済額 約5,420万円
・金利1.0％ → 月々約141,000円、総返済額 約5,920万円
・金利1.5％ → 月々約153,000円、総返済額 約6,430万円
わずか1％の違いで、総返済額は約1,000万円以上増加する。これが金利のインパクトだ。

さらに現実的なのは、変動金利も例外ではない点だ。変動金利は短期プライムレート連動のため、日銀の政策変更が時間差で反映される。足元では「5年ルール・125％ルール」により急激な返済増は抑制されるが、利息部分は確実に増えていくため、総返済額は静かに膨らむ構造になっている。

理由はシンプルで、
①金利は上昇トレンド
②不動産価格も上昇（または高止まり）
この2つが同時に進行しているからだ。

仮に今5,000万円の物件が、2年後に5,500万円になり、金利も0.5％→1.0％に上がったとする。
この場合、
・物件価格 +500万円
・金利上昇による総返済額増加 約500万〜1,000万円
結果として、トータルで1,000万円以上の負担増になる可能性があります。

結論として、今の市場は
「価格上昇」×「金利上昇」
というダブルの圧力がかかっている局面。

「待てば有利になる」という局面ではない。むしろ、
条件が許すのであれば、早く固定する（＝購入する）方が合理的なケースが増えている。


中古に追い風が来た。税制改正の中身
2026年度の税制改正により、中古住宅市場には明確な追い風が吹いている。今回のポイントは、住宅ローン控除における中古住宅の借入限度額の拡大と、床面積要件の緩和だ。
従来、中古住宅は新築と比べて税制面で不利な扱いを受けていた。借入限度額は低く、対象となる物件の条件も厳しかったため、実務上「使いづらい制度」だったのが実情だ。
しかし今回の改正により、そのハードルが大きく下がった。結果として、中古住宅でも住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなり、実質的な購入コストが下がる構造になっている。

ここで重要なのは、この改正が単発の優遇ではなく、政策の方向性そのものを示している点だ。国としては、新築偏重から既存住宅流通の活性化へと明確に舵を切っている。
背景にあるのは、新築価格の高騰だ。建築コストの上昇により、新築マンション・戸建ては一般層にとって手の届きにくい価格帯に入ってきている。その結果、実需層は自然と中古市場へ流れている。
つまり現在は、「新築が高いから中古に流れる」という需給の変化に対して、税制が後押しする形になっている。これは市場として非常に強い構造だ。
さらに福岡市のような都市部では、この流れがより顕著になる。都心部は新築供給が限られる一方で、立地の良い中古ストックは一定数存在する。ここに需要が集中し、かつ税制メリットが乗ることで、中古の中でも“良質な物件”に資金が集まりやすい環境が整っている。

ここで注意すべきは、「中古が全て良い」という話ではないという点だ。あくまで評価されるのは、
・立地（都心アクセス）
・管理状態（修繕履歴・管理体制）
・築年数と資産性のバランス
といった条件を満たした物件に限られる。条件の弱い中古は、むしろ選別が進みやすい局面でもある。

結論として、今回の税制改正は中古住宅市場にとって明確な追い風であり、特に都市部では「中古を選ぶ合理性」がこれまで以上に高まっている。

新築か中古かで迷う時代ではない。
“良い立地の中古をどう選ぶか”が、これからの不動産購入の本質になっている。


福岡市場の今
福岡は、九州の中枢都市として都市集中の恩恵を強く受けるエリアです。
最近発表のあった地価公示価格の上昇ランキングでは東京に次いで2位です！

特に天神・博多・大濠・赤坂といった都心コアへのアクセス性が高いエリアは、居住・投資ともに需要が非常に底堅い。
加えて、「天神ビッグバン」や「博多コネクティッド」といった大規模再開発により、都市機能はさらに高度化。
これに伴い、オフィス・商業・住宅の価値が連動して上昇しており、都心部の地価は中長期的に上昇トレンドを維持している。
また、インバウンド需要も回復・拡大傾向にあり、
特に博多駅周辺や天神エリアは、宿泊・商業需要の強さが不動産価値を下支えしている。

一方で、郊外や福岡市外との二極化は年々鮮明になっている。
・駅距離がある
・バス便中心
・人口減少エリアに近接
こうした立地は、実需はあっても資産価値としては伸びにくく、場合によっては下落リスクも内包する。

福岡の不動産市場は今、
「どこを買うかで結果が大きく変わるフェーズ」に入っている。
同じ福岡でも、
都心アクセス良好エリア → 資産性維持・上昇の可能性高い
郊外・利便性劣後エリア → 横ばい〜下落リスクあり
という構造が明確だ。

不動産は「福岡で買えば安心」という時代ではない。
“福岡のどこを買うか”が、これまで以上に重要になっている。


結論
ここまでの前提を整理すると、今の不動産市場は極めてシンプルな構造にある。
「坪単価は下がらない」「中古には追い風」「金利は上昇トレンド」――すべてが同じ方向を向いている。
つまり、待つことで状況が好転する材料がほぼ存在しない。
価格は高止まり、もしくは上昇。　金利は緩やかに上昇。
その中で、税制は中古購入を後押ししている。
この環境下での最適解は明確だ。
「いつ買うか」ではなく、
「どこを買うか」「何を買うか」に意思決定の軸を移すこと。
特に福岡市のように需要が落ちにくいエリアでは、
良い立地の物件は今後も選ばれ続ける。結果として、資産性も維持されやすい。
一方で、立地を間違えれば、同じ“福岡”でも結果は大きく変わる。
ここに今の市場の本質がある。

結論として、今は“様子を見る局面”ではない。
条件の良い物件を見極め、早く意思決定できるかどうかが、そのまま資産価値の差になる時代に入っている。

当社から買ってください。と言っているのではなく、福岡市の不動産価格は今日より明日は高くなっている。
要するに迷っている間にじわじわ価格はあがっている。『すぐに動け！！すぐに買え！！』