実家の空き家をどう売る方法がある？損をしない進め方と注意点を解説

実家が空き家のままでは何が問題か

実家が空き家になると、まず心配になるのが建物の老朽化です。
人が出入りせず風通しも悪い状態が続くと、雨漏りや腐朽が早く進み、外壁や屋根材の落下、倒壊の危険性が高まります。
また、草木が伸び放題で窓も閉め切られた家は、不法侵入やごみの不法投棄など犯罪や放火の標的になりやすいとされています。
このように、空き家を放置すると、防犯や防災の面で周囲の暮らしに深刻な影響を与えるおそれがあります。

空き家は見た目の印象も悪くなりやすく、周辺の景観を損ねる要因にもなります。

雑草の繁茂やごみの放置により、害虫や小動物が発生し、悪臭や騒音が近隣トラブルの火種となることも少なくありません。
さらに、台風や地震などの災害時には、老朽化した空き家の一部が飛散したり倒壊したりすることで、近隣住宅や通行人に被害を及ぼす危険もあります。
こうしたリスクは、所有者だけでなく周囲の住民にも負担を与える点が大きな問題です。

国土交通省なども、倒壊や衛生面で地域の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある空き家について、問題が全国的に深刻化しているとしています。
調査では、不法侵入や不法投棄、災害時の倒壊などを、空き家を放置することによる主な不安要因として挙げる声が過半数を占めています。
実家を将来どう活用するかまだ決め切れていない場合でも、このようなリスクを踏まえると、「しばらく放置しておく」という選択が必ずしも安全ではないことが分かります。
まずは現状の危険性を把握し、早めに管理や活用、売却などの方向性を検討することが大切です。

実家の空き家を売る前に整理すべきポイント

実家の空き家を売る前には、まず現在の名義と相続登記の状況を確認することが重要です。
令和6年4月1日からは、不動産を相続した人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。
過去に相続が発生して登記をしていない場合でも、原則として令和9年3月31日までに申請する必要があります。
さらに、兄弟姉妹などの共有者がいると売却手続きに同意が必要になるため、早い段階で親族間の意向をすり合わせておくことが大切です。

遠方に住みながら実家の空き家を売る場合は、現地の管理状況を整えておくと手続きが円滑になります。
具体的には、玄関やポストの鍵の所在を明確にし、ポスト内の郵便物は定期的に回収し、重要な書類は自宅などで保管できるように整理しておきます。
電気・ガス・水道などのライフラインは、防犯や内覧時の利便性を踏まえて、解約か契約内容の見直しかを検討することが必要です。
家財道具や思い出の品は、残す物と処分する物を仕分けし、残置物が少ない状態にしておくと、売却時の負担が軽くなります。

実家の空き家をいつ売るか迷う場合は、売却した場合と保有し続けた場合の費用や手間を比較して検討することが大切です。
固定資産税や都市計画税は、空き家であっても原則として毎年発生し、老朽化が進めば修繕費や草木の手入れなどの維持費も増えていきます。
空家等対策特別措置法に基づき「特定空家等」や「管理不全空家」と判断されると、助言や指導、勧告、命令などの対象となる場合があり、固定資産税の住宅用地特例が外れることもあります。
今後の利用予定や賃貸・活用の見込みを整理しつつ、長期的な費用負担と管理の手間を総合的に見て、売却か当面の管理継続かを判断することが重要です。

実家の空き家を売る具体的な手順と必要書類

実家の空き家を売るにあたっては、まず所在地、土地と建物の面積、築年数、権利関係などの基本情報を整理することが大切です。
これらは登記事項証明書や固定資産税納税通知書などから確認でき、価格の目安や売却方法を検討する際の基礎資料になります。
あわせて、相続で取得した場合は名義が被相続人のままになっていないか、相続登記が完了しているかも早めに確認することが重要です。
権利関係が整理されていないと、売却の契約や所有権移転登記ができず、手続きが大幅に遅れるおそれがあります。

売却の進め方は、おおまかに「価格や条件の検討」「売買契約の締結」「残代金決済と引き渡し」「所有権移転登記」という流れになります。
売買契約の前には、契約当事者の本人確認や重要事項説明が行われ、その内容に納得したうえで契約書に署名押印します。
その後、決済日に残代金の受け取りと鍵の引き渡しを行い、司法書士による所有権移転登記の申請が完了すると、法律上の所有者が買主へ移ります。
遠方に住んでいる場合は、事前に委任状を作成して司法書士や担当者に登記や当日の手続きを任せる方法もあり、郵送やオンラインでの連絡を活用すると移動の負担を抑えやすくなります。

売却手続きには、登記事項証明書や登記識別情報、固定資産税納税通知書、本人確認書類、印鑑証明書など、複数の書類が必要になります。
相続した空き家を売る場合には、これらに加えて、被相続人の戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本・住民票、遺産分割協議書、相続人の印鑑証明書など、相続関係を証明する書類の準備も必要です。
また、権利証や登記識別情報が見当たらない場合には、事前に法務局や専門家へ相談し、別の方法で本人確認や登記手続きを行えるか確認しておくと安心です。

いずれの書類も取得に時間がかかることがあるため、売却を決めた段階で早めに一覧を作り、漏れなく集めておくことがスムーズな売却につながります。

実家の空き家を売る際の税金と国の主な支援策

実家の空き家を売却するときには、まず譲渡所得税の基本的な仕組みを押さえることが大切です。
売却価格から取得費や売却に要した費用などを差し引いた金額が譲渡所得となり、これに対して所得税と住民税が課税されます。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得は税率が高く、5年を超える長期譲渡所得は税率が低くなるため、いつ売るかによって負担額が変わります。
相続した空き家の場合は、被相続人が所有していた期間も通算される点を理解しておくと判断しやすくなります。

実家の空き家を相続したあとに売却する場合には、「被相続人居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」の特例が利用できる可能性があります。
相続または遺贈により取得した家屋やその敷地を、一定の要件を満たして譲渡したときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。
適用には、被相続人が1人で居住していたこと、相続開始時に他の居住用として使われていなかったこと、耐震改修や取壊しの有無、譲渡価額が1億円以下であることなど、細かな条件があります。
適用期限や必要書類も定められているため、売却前に国税庁の最新情報やチェックシートを確認し、早めに専門家へ相談することが重要です。

空き家全般については、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、国や自治体が対策を進めています。
適切に管理されていない空き家のうち、倒壊の危険や衛生・景観上の問題が大きいものは「特定空家」に指定され、指導や勧告、行政代執行による解体などの措置がとられる場合があります。
一方で、空き家の除却費用や活用に対する補助、相談窓口の設置、セミナーや個別相談会など、所有者を支援する制度も用意されています。
支援内容や相談窓口は自治体ごとに異なるため、国土交通省などが公表する情報を手掛かりに、実家所在地の自治体の担当部署へ早めに問い合わせることで、利用できる制度を見落とさずに済みます。

まとめ

実家が空き家のままだと、老朽化や防犯リスクだけでなく、固定資産税などの負担も続きます。
早めに名義や相続登記、親族間の合意を整え、売るのか維持するのかを数字で比較することが大切です。
売却には価格の目安づくりや書類準備、税金や特例の確認など、専門的なポイントが多くあります。
当社では、空き家の現状整理から売却手続き、税制優遇の確認まで、相談者様の状況に合わせて丁寧にサポートします。
「何から始めればよいか分からない」という段階でも構いませんので、まずはお気軽にお問い合わせください。