住み替えでローン残債がある場合の注意点｜福岡市の経験者12名中10名が苦戦した「引渡しと決済」

AS不動産(代表者：渡邉　祐史)は、福岡市在住で、ローン残債ありの住み替えを経験した方に苦戦した引渡しと決済のタイミング調整、二重ローンなどに関するアンケートを実施し、そのデータをまとめました。

福岡市で住宅ローンが残ったまま住み替えを考えている方に向けて、経験者がつまずいたポイントと、その乗り切り方をお届けします。回答者12名中10名が最も苦戦したのは、旧居の引渡しと新居の決済の日程調整でした。日程がずれたときの対処法や、査定額ではなく実額で考える資金計画など、二重ローンや仮住まいへの不安を減らすヒントを経験者の声とともに紹介します。

アンケート調査概要

住み替えでローン残債がある場合の最大の注意点は？福岡市の経験者12名中10名が「引渡しと決済の日程調整」に苦戦

12名中10名が、残債ありの住み替えで最も苦戦した点に「旧居の引渡しと新居の決済の日程調整」を挙げました。

福岡市でローン残債がある状態の住み替えを経験した12名に、売買手続きのなかで最も想定と違った、または苦戦したポイントを1つ選んでもらいました。

最も多かったのは「旧居の引渡しと新居の決済の日程調整」で、12名中10名が選びました。「金融機関ごとの融資条件の差」と「査定額と成約価格の差」は、12名中1名ずつでした（※参考傾向）。

自由記述では、当初は売却と購入を同時に進めれば問題ないと考えていたという声もありました。

なお、この設問は最も苦戦した点を1つだけ選ぶ形式です。融資条件や査定額のずれが問題にならなかったという意味ではない点に注意してください。

住み替えでローン残債がある場合の注意点として、日程調整は今回の経験者の大半が直面した壁でした。ただし、ずれが起きたときの対処法は経験者の声から見えています。具体的な乗り切り方は、次の章で紹介します。

日程のずれは数日〜約1か月。ずれると二重ローンや仮住まいのリスクに

日程調整に苦戦した10名中3名が、二重ローンや仮住まいが生じかねない状況に直面したと回答しています（※参考傾向）。

ずれ幅は経験者によってさまざまで、引渡しと決済が数日しか離れていなかったケースや、約2週間・約1か月ずれたケース、決済日を数週間ずらす調整が必要になったケースがありました。

ローン残債がある住み替えでは、旧居の売却代金で残りのローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡すのが一般的です。そのため、旧居の売却と新居の購入の日程が連動しやすく、少しのずれでも新旧のローン返済が重なる二重ローンの期間や、仮住まいが必要になる場合があります。

ずれの原因は、買主側の都合など、自分では決めきれない要因であることが目立ちました。

一方で、経験者からは「余裕のある日程を組む大切さを実感した」という声も挙がっています。日程はずれる可能性がある前提で、売却と購入の担当者と早めにスケジュールを共有しておくことが、二重ローンや仮住まいへの備えになります。

引渡しと決済のタイミングがずれたらどうする？10名中6名が不動産会社を通じて買主と交渉

日程調整に苦戦した10名中6名が、不動産会社を通じて買主と引渡し日の猶予や変更を交渉して乗り切りました。

引渡しと決済の日程調整に最も苦戦した10名に、どのように解決・打開したかを自由記述で答えてもらい、編集部で対処法を分類しました。

日程のずれへの対処法（日程調整に苦戦した10名）

10名中6名が、不動産会社を通じて買主側と交渉する方法をとっていました。残る4名は、金融機関や新居の売主を含む関係者と日程を組み直したり、予定を共有したりして対応しています。いずれのケースでも、不動産会社が売却側と購入側の調整に関わっていました。

住み替えの引き渡しと決済のタイミングは、自分の希望だけでは決められません。今回の経験者は、売却と購入の両方の状況を把握している不動産会社に間に入ってもらうことで、ずれを吸収していました。ただし、交渉や日程変更が受け入れられるかどうかは、相手方の事情によって変わります。

買主に引渡し日の猶予を交渉したケース

買主と交渉した6名中5名が、仮住まいを挟まずに引っ越しを完了したと回答しています。

交渉の内容は、買主へ引き渡す日を数日から約1か月待ってもらうものでした。千早駅周辺の新居へ移った経験者は3日間の猶予をもらい、新居の完成と決済が約1か月ずれた経験者も、引渡し猶予の特約を交渉して認めてもらったと回答しています。

引渡し猶予は、売買代金の決済後も一定期間、売主が旧居に住み続けられるよう引渡しを遅らせる取り決めです。旧居が期限までに売れなかった場合に新居の購入契約を解除できる「買い替え特約」とは別の仕組みなので、相談するときは区別しておくと話がスムーズです。

なお、猶予を認めるかどうかは買主の事情によるため、交渉すれば必ず認められるわけではありません。売却の条件を決める段階から、引渡し日について不動産会社に相談しておくと、交渉の余地を確保しやすくなります。

日程そのものを組み直したケース

日程調整に苦戦した10名中4名は、関係者と日程を組み直したり共有したりして調整しました。

2023年の夏に旧居の引渡しが遅れた経験者は、銀行と不動産会社に連絡して決済日を数週間ずらせるか調整し、新居の売主にも事情を説明して契約日を変更しました。最終的には、売却と購入の決済を同日にそろえています。ほかにも、余裕のある日程に変更した、数日単位で予定を組み直した、売却と購入の担当者に情報を共有してもらったという回答がありました。

4名とも、最終的には新居への引っ越しまで進めています。ただし、日程の組み直しには買主や売主、金融機関の協力が欠かせません。二重ローンの期間を生まないためにも、ずれが見えた段階ですぐに関係者へ共有することが、経験者に共通する進め方でした。

住宅ローンが残ったまま住み替えるときの資金計画は？12名中10名が「査定額ではなく実額で考える」ことを助言

12名中10名が「査定額ではなく、残債や諸費用を差し引いた実際に使える額で資金計画を立てるべき」と助言しています。

住み替えを検討している方へのアドバイスを自由記述で尋ね、同じ趣旨の内容を書いた方を編集部で数えたところ、12名中10名でした。査定額をそのまま売却できる金額と考えず、ローン残高や仲介手数料、引っ越し費用などを差し引いて、手元に残る額を早めに把握するという内容です。

具体的な方法としては、複数の不動産会社に査定を依頼して残債と売却予想額の差を確かめる、売却価格が査定より下がった場合も試算しておく、という声が挙がっています。不動産会社だけでなく、金融機関にも早めに相談したという経験者もいました。

住宅ローンが残ったまま住み替える場合、査定額は売却額を約束するものではない点に注意が必要です。実額で資金計画を立てておけば、売却価格が想定を下回ったときも慌てずに判断しやすくなります。

残債の不足分はどう埋めた？12名中5名が預貯金で補填、5名が住み替えローンで一本化

12名中5名が預貯金での補填を、5名が新居ローンへの残債の一本化を、資金面で最も工夫した点に挙げました。

預貯金での補填と、新居ローンへの一本化が、いずれも12名中5名で並びました。仮住まいを挟むなどして売却価格を優先した方は、12名中2名でした（※参考傾向）。

東区から博多区へ住み替えた経験者は、旧居の売却予想価格をローン残債が約150万円上回ることがわかり、預貯金から直接補填しました。買い替えローン（住み替えローン）への集約も検討したものの、金利が高くなると考え、教育資金との兼ね合いを計算しながら持ち出し額を抑えたそうです。一方、東区のマンションから西区の戸建てへ住み替えた経験者は、約300万円の残債を新居のローンに組み込んで一本化しました。

ただし、一本化を選んだ5名中4名が、審査の厳しさや書類準備の負担を挙げています。借入の条件は金融機関によって異なるため、どちらの方法をとる場合も、早めに確認しておくと資金計画を立てやすくなります。

売り先行と買い先行、どちらで進める？12名中5名が「売却を先に固める」ことを助言

12名中5名が「新居の購入を先行させず、旧居の売却を先に固める」ことを助言しています。

アドバイスの自由記述では、12名中5名が、新居の購入を急がず旧居の売却を先に固めるよう勧めていました。理由として、査定額どおりに売れなかった場合に資金計画が崩れることや、売却を急いで大幅な値下げを求められることが挙げられています。

進め方別の体験

売却を先行したケースでも、同時並行のケースでも、引渡しと決済の調整が必要になった点は共通していました。売却を先行したケースでは、売却と入居の間に期間ができた例がありました。

なお、5名は12名の半数に満たず、残る7名が買い先行を勧めていたわけではありません。住み替えで売り先行と買い先行のどちらが合うかは、資金や日程の状況によって変わります。売却額の見通しを早めに立てておくことが、どちらを選ぶ場合も判断の土台になります。

売却先行で生じる仮住まいを、経験者はどう考えたか

12名中2名が、仮住まいを挟むなどして引渡し時期をずらし、売却価格を優先したと回答しています（※参考傾向）。

売却を先に進めた経験者のなかには、新居への入居までに期間ができ、一時的な住まいの手配が必要になった方もいました。この経験者は、当初は先に買ってから旧居を売ればいいと考えていたものの、金融機関に資金計画を細かく確認され、家族と話し合って売却を先に進めることにしたそうです。

一方で、前の章で紹介したように、引渡し猶予の交渉などで仮住まいを挟まずに済んだ経験者もいました。仮住まいの手間と費用は負担になりますが、売却価格を優先したい場合の選択肢の一つになります。日程と売却価格のどちらを優先するかを家族で決めておくと、仮住まいの要否も判断しやすくなります。

よくある質問

まとめ

福岡市の住み替え経験者12名中10名が、引渡しと決済の日程調整に苦戦しました。住み替えでローン残債がある場合の注意点は、次の3つです。

• 査定額ではなく、残債や諸費用を差し引いた実額で資金計画を立てる。
• 新居の購入を急がず、旧居の売却を先に固める。
• 日程はずれる前提で余裕を持たせ、不動産会社や金融機関と早めに共有する。

準備と相談の進め方次第で、残債があっても住み替えは進めやすくなります。