家を買うときに気になる税金は？優遇制度で負担を抑える方法も紹介
家を買う際には、さまざまな税金が関わってきます。しかし、これらの税負担は決して小さくありません。特に家を初めて購入しようと考えている方にとっては、どのタイミングで、どのような税金が発生するのか不安を感じることが多いものです。この記事では、「家を買う 税金 優遇制度」という視点から、入居前後にかかる主な税金とその負担時期、利用できる税金の優遇策や手続きのポイントまで、分かりやすく解説していきます。賢く優遇制度を活用し、ご自身の負担を抑えるポイントを一緒に見ていきましょう。
入居前後にかかる主な税金の基本と負担タイミング
家を購入する際には、入居前後のさまざまなタイミングで税金が発生します。まず、購入時にまとめてかかる主な税金は「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」です。
印紙税は、売買契約書やローン契約書など、特定の契約書を作成する際に納める税金です。たとえば、契約金額が１千万円超〜５千万円以下の場合、軽減措置により印紙税が１万円となります（契約書の種類や期間等により異なります）。
| 税目 | 軽減前の税額 | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 印紙税 | ２万円 | １万円（例：１千万円超５千万円以下） |
登録免許税は、不動産の登記を行う際に必要な税金です。具体的には所有権保存・移転やローンの抵当権設定などの登記時に、評価額や債権額に一定の税率をかけて算出されます。住宅用であれば、所有権保存登記は通常0.4％ですが、軽減措置により0.15％となる場合があります。
続いて、不動産取得税は、土地や住宅を取得した際に都道府県へ一度だけ納める税金です。通常は固定資産税評価額に4％をかけますが、新築住宅など一定条件では税率が3％になる軽減措置があります。
購入後に毎年発生する税金には「固定資産税」と「都市計画税」があります。固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有している場合に課され、評価額に標準税率1.4％をかけて算定されます。都市計画税は市街化区域に所在する場合に課され、評価額に最大0.3％をかけて計算され、固定資産税と一緒に請求されるのが一般的です。
このように、税金には「購入時にまとまって発生するもの」と「購入後に継続して発生するもの」があります。これらを全体的に把握し、時期ごとに予算を準備することで、資金計画をより安心して立てられます。
契約時と登記で使える税金の軽減制度
家を購入する際、契約書の作成や登記の際には、一定の条件を満たすことで税金を減らせる制度があります。ここでは「印紙税の軽減」と「登録免許税の軽減」、そして軽減を受けるための基本的な手続きの流れをご紹介します。
まず、印紙税についてです。不動産売買契約書は、記載された契約金額に応じて印紙税が課されますが、平成26年4月1日から令和9年3月31日まで作成されるものは軽減措置が受けられます。たとえば、5,000万円以下の契約であれば通常よりも大幅に軽い税額となります。軽減税額は契約金額ごとに定められており、契約書の作成時には軽減措置の該当を確認することが大切です。
| 対象 | 期間 | 概要 |
|---|---|---|
| 印紙税の軽減 | 平成26年4月1日～令和9年3月31日 | 不動産売買契約書の印紙税が契約額に応じ軽減 |
| 登録免許税の軽減 | 住宅用家屋の登記等に該当 | 所有権保存・移転にかかる税率が低減（例：土地は2.0％→1.5％） |
| 手続きの流れ | 契約から登記申請まで | 家屋証明書など必要書類を用意し、登記申請時に添付 |
次に、登録免許税の軽減措置についてです。個人が自ら住む住宅を購入した場合、所有権保存登記や移転登記、抵当権設定登記などには登録免許税がかかりますが、一定の要件を満たせば税率を抑えられます。たとえば土地の売買による移転登記では、本則2.0％が1.5％に軽減されます。また、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅など特定の住宅については、さらに低い税率が適用される場合があります。これらの軽減措置の適用期間の延長もあり、特定認定住宅については令和9年3月31日まで延長された例もあります。
では、軽減を受けるにはどのような手続きが必要でしょうか。基本的には「住宅用家屋証明書」など所定の証明書を取得し、登記申請時に申請書とともに法務局へ提出します。必要書類の内容は登記の内容や住宅の特性により異なるため、事前に確認して準備することが重要です。司法書士に依頼する場合には、こうした手続きをまとめて安心して進められます。
取得時・取得後に活用できる税金の優遇策
以下では、「家を買う 税金 優遇制度」をテーマに、家の購入を検討されている方にもわかりやすく、不動産取得税や固定資産税、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）など、取得時および取得後に活用できる税制上の優遇措置を整理してご紹介します。
| 優遇制度名 | 対象要件・内容 | 適用期間・控除効果 |
|---|---|---|
| 不動産取得税の控除・軽減 | 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅などが対象 | 課税標準から100万円増額控除される |
| 固定資産税の減額特例 | 同上の住宅が対象 | 軽減期間が一般住宅より2年間延長される |
| 住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除） | 性能基準を満たす住宅、入居要件などが適用条件 | 年末残高の0.7％を最長13年間控除 |
まず、不動産取得時には、不動産取得税に関する優遇を活用できます。たとえば、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅といった一定の性能を備えた住宅については、課税標準額から控除される額が一般住宅より100万円増える特例があります。また、固定資産税についても、こうした認定住宅を対象に、軽減される期間が一般住宅よりおよそ2年間延長される制度があります（国土交通省による制度）です。
次に、取得後に大変重要となるのが、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）です。こちらは年末時点のローン残高の0.7％が所得税（足りなければ住民税）から差し引かれる制度で、最長13年間適用されます。対象となる住宅の性能や世帯区分によって、借入限度額に差があり、たとえば認定住宅では最大4,500万円（子育て世帯等は5,000万円）、ZEH水準の省エネ住宅では最大3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）となります（freee等の税制解説）です。
さらに、2026年以降に入居する場合も、この住宅ローン減税は延長されており、制度の延長と条件の見直しがなされています。既存住宅や省エネ基準適合住宅については、限度額や適用可能な期間が見直されることとなるため、入居時期や住宅の性能に応じて制度を積極的に活用することが大切です（朝日などの報道）です。
：贈与や高性能住宅によるさらなる税金メリット
この見出しでは、「家を買う 税金 優遇制度」をテーマに、贈与税の非課税特例や高性能住宅に関する税制優遇について、わかりやすくご説明します。
| 制度名 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税特例 | 省エネ・耐震・バリアフリー対応住宅なら1,000万円まで非課税 | 一般住宅は500万円まで。2026年末までの贈与が対象となります。 |
| 基礎控除との併用 | 暦年課税の基礎控除110万円と合わせて1,110万円まで非課税 | 相続時清算課税制度との併用でさらに非課税枠が拡大可能。 |
| 高性能住宅（長期優良住宅等）の税優遇 | 住宅ローン控除や固定資産税・登録免許税の軽減など多様な優遇あり | 性能に応じた控除額や期間が長いほど、メリットが大きくなります。 |
まず、親や祖父母などの直系尊属から、家の取得資金を贈与してもらう場合、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税特例」が活用できます。要件を満たせば、省エネ・耐震・バリアフリー対応住宅に対して最大1,000万円までが贈与税の対象から除外されます。一般住宅の場合は500万円までです。また、この制度の適用を受けるには、床面積が40㎡以上240㎡以下であることや贈与時の受贈者の所得要件など、詳細な条件があります。なお、2026年12月31日までの贈与が対象です。
さらに、贈与税の基礎控除と併用すると、合計1,110万円まで非課税となります。たとえば暦年課税制度では基礎控除110万円と非課税枠1,000万円を合わせて適用でき、相続時清算課税制度との連携によりさらに非課税枠が広がる仕組みです。非課税部分は相続税に持ち戻されない点も重要なポイントです。
次に、省エネ性能や耐震性に優れた高性能住宅（認定長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅など）を取得することで、税制上のさらなる優遇が受けられます。住宅ローン控除では、長期優良住宅などの場合、借入限度額が一般住宅より高く設定され、控除期間・控除率も優遇されます。また、不動産取得税・登録免許税・固定資産税の軽減措置も、認定住宅ならではの内容が設けられています。
これらを組み合わせて活用することで、贈与による資金援助と住宅の性能に基づく税優遇の両面から、家の購入にかかる税負担を大きく軽減できます。ご検討の際には、ぜひこうした制度の組み合わせを意識してみてください。
まとめ
家を買う際には、多くの税金が関わりますが、それぞれの優遇制度や控除を正しく活用することで、負担を大きく減らすことが可能です。入居前後に発生する税金の全体像や、契約時・登記時の軽減措置、取得後の減税特例、さらには贈与や高性能住宅によるさらなる優遇策まで、幅広い制度が設けられています。これらの制度をきちんと把握し、適切に利用することが、賢く家を購入するポイントです。疑問がある場合は、専門家に相談しながら、自分に合った方法をしっかり検討しましょう。
