福岡市で資産価値の高いマンションとは？購入時の選び方もご紹介
福岡市でマンション購入を検討している皆さま、「将来的な資産価値」は気になるポイントではないでしょうか。住まいとしてだけでなく、資産としても安定した価値を保てる場所を選びたいという方は多いはずです。この記事では、福岡市のマンションが資産価値を維持・向上しやすい理由や、今後期待される資産背景、さらに購入時に注目したいポイントについて分かりやすく解説します。購入を迷っている方にも役立つ内容ですので、ぜひ最後までお読みください。
資産価値が維持・向上しやすい福岡市の特長
福岡市では、市内全域で地価が堅調に上昇しており、2025年における住宅地・商業地の上昇率は平均で約９％を超え、７区のうち６区では前年から10％以上の上昇となっています。これは国家戦略特区認定や大規模再開発、人口増加、そして都心へのアクセスの良さが背景にあります。
また、中古マンションの取引価格も10年間で中央区・博多区ともに約1.6倍となるなど、明確に価格上昇の傾向が見られます。具体的には、博多区では10年前比で123.7％上昇、中央区では104.7％上昇しており、今後も資産性の高いエリアと言えます。
さらに、地震リスクの面でも福岡市は比較的安定しています。東京都と比較した場合、2024年の震度１以上の地震回数は約1/7以下であり、過去100年間に震度５弱以上の揺れを観測したのはわずか3回という低水準です。地震保険料も安価に設定されています。
以下は、福岡市における地価・中古マンション価格・地震リスクの特徴をまとめた表です。
| 特長 | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 地価上昇率 | ほとんどの区で前年比10％以上 | 購入時点の資産価値が高い |
| 中古マンション価格 | 中央区・博多区ともに10年で約1.6倍 | 将来の売却時にも値崩れしにくい |
| 地震リスク | 震度１以上の地震が少なく、震度５弱以上は過去100年で３回 | 安心して長く保有できる |
賃貸需要の高さが支えるマンションの資産価値
福岡市では、単身者やファミリー世帯を問わず、賃貸マンションへの高い需要が継続しています。単身世帯の増加に伴い、コンパクトな間取りの入居率が非常に高く、安定した賃貸需要を支えています。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会がまとめた2023年度の全国平均入居率は95.8％ですが、福岡市では2025年1月から5月までの単身者向けマンション入居率が平均 99.73％と極めて高水準です。
さらに、家賃の上昇傾向も顕著で、アットホーム社の調査によると、2025年4月時点で福岡市の賃貸マンション平均家賃はシングル向けで前年同月比10.3％増、ファミリー向けで前年比10.5％増と、全国主要都市の中でもトップクラスの上昇率を誇ります。
また、想定利回りの視点から見ても魅力的です。地元流通データによると、築浅のワンルーム～１ＬＤＫの区分マンションでは表面利回りが4.0～4.8％と、東京23区や大阪中心部と比較して1ポイント程度高く、購入後の資産価値維持に寄与します。
以下は、賃貸需要の高さを示す指標を整理した表です。
| 指標 | 状況 | 資産価値への影響 |
|---|---|---|
| 入居率 | 単身者向けで 99.73％（2025年1～5月） | 空室リスクが低く、安定収入が期待できる |
| 家賃上昇率 | シングル ＋10.3％、ファミリー ＋10.5％（2025年4月） | 賃料水準の上昇に伴い、収益性が向上 |
| 利回り（表面） | 築浅ワンルーム等で 4.0～4.8％ | 他都市に比べて収益性が高く、資産価値を裏付け |
これらの指標から、福岡市のマンションは購入後にも安定した運用が見込め、資産価値を長期にわたり維持しやすい投資対象として有望です。
大規模再開発がもたらす将来の資産価値向上
福岡市では「天神ビッグバン」と「博多コネクティッド」という二大再開発プロジェクトが進行しており、今後のマンションの資産価値にも大きな影響を与えると期待されています。
まず「天神ビッグバン」は、天神交差点を中心とした半径約五百メートル、約八十ヘクタールのエリアで進む再開発です。老朽化した建物の建て替えを促すために容積率や高さ制限の緩和といった規制緩和を活用し、約年間三十棟、累計百棟超のビルの建て替えが計画されています。実際に「ワンビル」や「福岡大名ガーデンシティ」といった大型複合施設がすでに竣工しており、商業・オフィス・ホテルの機能が一体化した利便性とブランド力の高い街並みづくりが進展しています 。
次に「博多コネクティッド」では、博多駅周辺を中心に地下鉄延伸や歩行者ネットワーク整備、歴史市街との回遊性向上など、交通・利便性を高める街づくりが進められています。容積率緩和やインセンティブ制度の「ボーナス認定」などにより、複数の民間ビルが建て替えられ、魅力ある都市環境の創出が進行中です 。
これらの再開発は交通・商業・オフィス機能の充実を通じて、マンションの周辺環境の利便性を大幅に向上させることにつながります。たとえば、天神の昼間人口は約三十六万人に及び、商業的にも居住的にも活力が増すなかで、マンション需要や価格が上昇する可能性が高まっています 。
次に、将来の街づくりと資産価値の関係を表にまとめました。
| 再開発プロジェクト | 進行状況 | マンション価値への効果 |
|---|---|---|
| 天神ビッグバン | 容積率緩和・大型複合施設竣工（ワンビル等） | 商業利便性・ブランド力向上により周辺マンションの評価向上 |
| 博多コネクティッド | 交通整備・回遊性強化・インセンティブ制度導入 | 利便性の向上とデザイン性向上による注目度の高まり |
| 街づくり全体 | 商業・オフィス・住宅が混在する魅力ある都心形成 | 需要増加に伴う資産価値の底上げ期待 |
以上のように、大規模再開発によって利便性や魅力が高まるエリアにおいては、マンションの将来の資産価値向上が期待できます。特に、再開発の進行状況にあわせて購入を検討することで、資産形成の視点でも有効な判断につながります。
資産価値を見据えた購入検討時のポイント
マンション購入を資産価値の観点から検討する際には、築年数・エリア選び・住宅ローン控除・将来の人口・世帯動向の三点が重要です。
| ポイント | 内容 | 資産価値への影響 |
|---|---|---|
| 築年数・駅距離 | 築５年以内で１㎡単価55.7万円、築６〜10年でも45.5万円程度。駅徒歩５分以内は㎡単価36.5万円、徒歩21分以上は23.1万円。 福岡県全体では築浅・駅近ほど資産価値が安定・維持されやすい傾向があります。 | 築浅かつ駅近を選ぶことで、資産価値の下落を抑制できます。 |
| 住宅ローン控除制度 | 福岡市では所得税で控除しきれない住宅ローン控除額を、個人市県民税から控除できる制度があります（令和７年12月まで）。 | 税負担の軽減により、資金計画が立てやすくなり、資産形成にも寄与します。 |
| 将来の人口・世帯動向 | 福岡県では世帯数は増加傾向にあり（年間約２万世帯増）、一方人口は微減中。単身世帯は増加が見込まれ、福岡市でも今後単身者の割合が上昇予想です。 | 単身向けの需要が継続しやすく、安定した賃貸需要によって資産価値の維持につながります。 |
これらを踏まえ、まず築浅かつ駅近の物件を優先的に検討し、税制度を効果的に活用しながら将来の需要の方向性を見据えて購入判断を行うことが資産価値維持の鍵になります。
まとめ
福岡市のマンションは、地価や中古価格の上昇、安定した賃貸需要、そして大規模な再開発事業といった多くの要因によって、資産価値の維持や向上が期待できることがお分かりいただけたかと思います。築年数やエリアの選定、さらに各種制度の活用や将来の人口動向といった視点も資産価値を見極めるうえで大切です。福岡市で安心して資産としてのマンション購入を検討するために、本記事が参考になれば幸いです。
